Modelo de contrato de locação residencial pronto para copiar
Prefere não preencher? O JuspIA redige seu contrato de locação a partir dos fatos e documentos do caso.
Começar agora →Este modelo de contrato de locação residencial segue a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e traz as cláusulas essenciais: partes, imóvel, prazo, aluguel e reajuste, garantia, despesas, vistoria, benfeitorias, multa e foro. O prazo de 30 meses foi escolhido porque permite ao locador retomar o imóvel ao fim do contrato sem precisar justificar (art. 46). Os trechos entre colchetes são os dados do negócio.
CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
LOCADOR(A): [NOME], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito(a) no CPF sob o nº [NÚMERO], residente em [ENDEREÇO COMPLETO];
LOCATÁRIO(A): [NOME], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito(a) no CPF sob o nº [NÚMERO], residente em [ENDEREÇO ATUAL];
[FIADOR(A): [NOME], [qualificação completa], inscrito(a) no CPF sob o nº [NÚMERO], [e cônjuge, se casado(a)] (somente se a garantia for fiança)];
têm entre si justo e contratado a locação do imóvel abaixo descrito, que se regerá pela Lei nº 8.245/1991 e pelas cláusulas seguintes.
CLÁUSULA 1ª. DO IMÓVEL
1.1. O objeto desta locação é o imóvel residencial situado em [ENDEREÇO COMPLETO COM CEP], matrícula nº [NÚMERO] do [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS], composto de [DESCRIÇÃO: cômodos, vaga de garagem, área].
1.2. O imóvel destina-se exclusivamente à residência do(a) LOCATÁRIO(A) e de sua família, sendo vedado outro uso.
CLÁUSULA 2ª. DO PRAZO
2.1. A locação vigora por 30 (trinta) meses, de [DATA INICIAL] a [DATA FINAL].
2.2. Findo o prazo, se o(a) LOCATÁRIO(A) permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do(a) LOCADOR(A), a locação se prorroga por prazo indeterminado, nos termos do art. 46, § 1º, da Lei nº 8.245/1991.
CLÁUSULA 3ª. DO ALUGUEL E DO REAJUSTE
3.1. O aluguel mensal é de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento no dia [DIA] do mês seguinte ao vencido (art. 20), pago mediante [PIX / TRANSFERÊNCIA / BOLETO] para [DADOS DE PAGAMENTO].
3.2. O atraso sujeita o(a) LOCATÁRIO(A) a multa de [10%] sobre o valor devido, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo [ÍNDICE].
3.3. O aluguel será reajustado a cada 12 meses pela variação do [ÍNDICE, por exemplo: IPCA/IBGE].
CLÁUSULA 4ª. DA GARANTIA
4.1. Em garantia das obrigações deste contrato, [escolha uma única modalidade (art. 37, parágrafo único): o(a) FIADOR(A) acima qualificado(a) responde solidariamente com o(a) LOCATÁRIO(A), como principal pagador(a), renunciando ao benefício de ordem (arts. 827 e 828 do Código Civil), até a efetiva devolução do imóvel (art. 39) / o(a) LOCATÁRIO(A) presta caução em dinheiro de R$ (VALOR), não superior a três aluguéis, depositada em caderneta de poupança, revertendo ao(à) LOCATÁRIO(A) os rendimentos no levantamento (art. 38, § 2º) / o(a) LOCATÁRIO(A) contrata seguro de fiança locatícia junto a (SEGURADORA)].
CLÁUSULA 5ª. DAS DESPESAS
5.1. Correm por conta do(a) LOCATÁRIO(A), a partir da entrega das chaves: as contas de consumo (água, esgoto, energia e gás) (art. 23, VIII) e as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII).
5.2. [O IPTU e as taxas incidentes sobre o imóvel correm por conta do(a) LOCATÁRIO(A), nos termos do art. 22, VIII / O IPTU fica a cargo do(a) LOCADOR(A)].
5.3. As despesas extraordinárias de condomínio, como obras que interessem à estrutura integral do imóvel e a constituição do fundo de reserva, correm por conta do(a) LOCADOR(A) (art. 22, X e parágrafo único).
CLÁUSULA 6ª. DA VISTORIA E DA CONSERVAÇÃO
6.1. O imóvel é entregue nas condições descritas no laudo de vistoria anexo, assinado pelas partes, que integra este contrato.
6.2. O(A) LOCATÁRIO(A) se obriga a conservar o imóvel e a devolvê-lo no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste pelo uso normal (art. 23, III).
CLÁUSULA 7ª. DAS BENFEITORIAS E DA SUBLOCAÇÃO
7.1. Nenhuma obra ou modificação será feita no imóvel sem autorização escrita do(a) LOCADOR(A). [As benfeitorias úteis ou voluptuárias não serão indenizadas e poderão ser retiradas, se isso não afetar a estrutura do imóvel.]
7.2. É vedada a sublocação, a cessão ou o empréstimo do imóvel, no todo ou em parte, sem consentimento prévio e escrito do(a) LOCADOR(A) (art. 13).
CLÁUSULA 8ª. DA DEVOLUÇÃO ANTECIPADA E DA MULTA
8.1. Se o(a) LOCATÁRIO(A) devolver o imóvel antes do fim do prazo, pagará multa equivalente a [3] aluguéis, proporcional ao período restante do contrato (art. 4º da Lei nº 8.245/1991), dispensada se a devolução decorrer de transferência do(a) LOCATÁRIO(A), pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidade diversa daquela do início do contrato, desde que notifique o(a) LOCADOR(A) por escrito com, no mínimo, 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).
8.2. O descumprimento de qualquer outra cláusula sujeita a parte infratora a multa de [3] aluguéis, não cumulável com a multa da cláusula 8.1, sem prejuízo da rescisão do contrato.
CLÁUSULA 9ª. DA VENDA DO IMÓVEL
9.1. Em caso de venda, o(a) LOCATÁRIO(A) tem direito de preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros (art. 27).
9.2. [Opcional, protege o(a) LOCATÁRIO(A):] Em caso de alienação do imóvel durante o prazo determinado, esta locação continuará em vigor e deverá ser respeitada pelo adquirente, obrigando-se as partes a averbar este contrato na matrícula do imóvel (art. 8º da Lei nº 8.245/1991).
CLÁUSULA 10ª. DO FORO
10.1. Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], onde se situa o imóvel, para dirimir as questões oriundas deste contrato.
E, por estarem justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em [3] vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo.
[CIDADE], [DATA].
LOCADOR(A)
LOCATÁRIO(A)
FIADOR(A) [se houver]
CÔNJUGE DO(A) FIADOR(A), em outorga (art. 1.647, III, do Código Civil), salvo regime de separação absoluta
Testemunhas:
-
Nome: [NOME] | CPF: [NÚMERO]
-
Nome: [NOME] | CPF: [NÚMERO]
Como preencher cada parte do modelo
Prazo de 30 meses
Na locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses, o locador pode pedir o imóvel de volta ao fim do contrato sem justificar (denúncia vazia, art. 46). Para isso, deve se opor à permanência do inquilino nos 30 dias seguintes ao fim do prazo; se não o fizer, a locação se prorroga e a retomada passa a depender de notificação com 30 dias para desocupação (art. 46, § 2º). Com prazo menor, o contrato se prorroga e a retomada fica restrita às hipóteses do art. 47, como uso próprio ou para familiar, ou após 5 anos de locação.
Garantia
A lei admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37), mas proíbe mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade. A caução em dinheiro não pode passar de três aluguéis e deve ser depositada em poupança. Na fiança, o cônjuge do fiador deve assinar, salvo no regime de separação absoluta (art. 1.647, III, do Código Civil); sem a outorga, a garantia pode ser anulada. O fiador pode se exonerar depois que o contrato se prorroga por prazo indeterminado, ficando obrigado por 120 dias após notificar o locador (art. 40, X).
Despesas
O IPTU é do locador, salvo cláusula em contrário (art. 22, VIII). O condomínio se divide: despesas ordinárias ficam com o locatário, e as extraordinárias, com o locador. Vale deixar isso explícito para evitar discussão.
Multa por devolução antecipada
A multa é proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato (art. 4º). Se foi fixada em 3 aluguéis para 30 meses e o locatário sai com 10 meses restantes, paga um aluguel. A transferência pelo empregador para outra localidade dispensa a multa, desde que o locatário avise o locador por escrito com 30 dias de antecedência.
Vistoria
O laudo de vistoria, com fotos, é a prova mais segura do estado do imóvel na entrega. Sem ele, fica difícil cobrar reparos na devolução.
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Perguntas frequentes
Qual é o prazo ideal para um contrato de locação residencial?
O prazo de 30 meses é o mais indicado no contrato de locação residencial, porque permite ao locador retomar o imóvel ao fim do contrato sem justificar (art. 46 da Lei nº 8.245/1991). Em contratos mais curtos, a retomada fica limitada às hipóteses do art. 47.
Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato de locação?
O contrato de locação não pode exigir mais de uma modalidade de garantia, como fiador e caução ao mesmo tempo. A Lei do Inquilinato proíbe a cumulação no art. 37, parágrafo único, e a exigência de garantia em duplicidade é nula.
Quanto é a multa se o inquilino sair antes do fim do contrato?
A multa por devolução antecipada no contrato de locação é a prevista no contrato, calculada de forma proporcional ao período que falta cumprir (art. 4º da Lei nº 8.245/1991). O locatário fica dispensado se for transferido pelo empregador para outra localidade e avisar o locador por escrito com 30 dias de antecedência.
Posso usar inteligência artificial para fazer um contrato de locação?
O advogado pode usar inteligência artificial para redigir contratos de locação, desde que revise as cláusulas e assuma a responsabilidade pelo documento. Ferramentas jurídicas como o JuspIA partem da descrição do negócio e entregam a minuta de acordo com a Lei do Inquilinato, pronta para revisar e exportar em Word.