Modelo de ação de despejo por falta de pagamento para copiar
Prefere não preencher? O JuspIA redige sua ação de despejo a partir dos fatos e documentos do caso.
Começar agora →A ação de despejo por falta de pagamento é a ação do locador para retomar o imóvel quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou os encargos da locação (arts. 5º e 9º, III, da Lei nº 8.245/1991). Ela pode ser cumulada com a cobrança dos valores atrasados, contra o locatário e os fiadores (art. 62, I), e, se o contrato não tiver garantia, admite liminar para desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º, IX). Este modelo traz a peça completa, com a liminar e a cobrança em blocos que você mantém ou apaga. Os trechos entre colchetes são os dados do seu caso.
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA [NÚMERO] VARA CÍVEL DA COMARCA DE [CIDADE/UF ONDE FICA O IMÓVEL, SALVO FORO ELEITO NO CONTRATO]
[NOME DO LOCADOR], [nacionalidade], [estado civil ou existência de união estável], [profissão], inscrito(a) no CPF sob o nº [NÚMERO], endereço eletrônico [E-MAIL], residente e domiciliado(a) em [ENDEREÇO COMPLETO COM CEP], por seu advogado que esta subscreve (procuração anexa), com endereço profissional em [ENDEREÇO], onde recebe intimações, vem propor
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS
com fundamento nos arts. 5º, 9º, III, 59 e 62 da Lei nº 8.245/1991, em face de [NOME DO LOCATÁRIO], [qualificação completa: nacionalidade, estado civil, profissão, CPF ou CNPJ, endereço eletrônico], residente no imóvel locado, situado em [ENDEREÇO DO IMÓVEL COM CEP], [e de [NOME DO FIADOR] e [NOME DO CÔNJUGE DO FIADOR, se também assinou], [qualificação completa e endereço], fiadores, quanto ao pedido de cobrança (art. 62, I, da Lei nº 8.245/1991)], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.
I. DOS FATOS
Em [DATA], as partes celebraram contrato de locação [residencial / não residencial] do imóvel situado em [ENDEREÇO DO IMÓVEL], pelo prazo de [PRAZO], com aluguel mensal de R$ [VALOR], com vencimento no dia [DIA] de cada mês (doc. 2).
[Escolha uma opção: A locação é garantida por fiança prestada por [NOME DO FIADOR] (cláusula [NÚMERO]) / A locação não conta com nenhuma das garantias do art. 37 da Lei nº 8.245/1991, porque [não foi contratada garantia / a garantia foi extinta em (DATA) / o fiador se exonerou em (DATA)] (doc. 3).]
O locatário deixou de pagar os aluguéis vencidos em [MESES EM ATRASO], além dos seguintes encargos: [CONDOMÍNIO / IPTU / CONTAS DE CONSUMO, COM OS MESES]. Atualizado até [DATA DO CÁLCULO], o débito soma R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), conforme o cálculo discriminado anexo (doc. 4), que separa cada parcela, a multa, os juros e a correção monetária.
[Se houve: Em [DATA], o locatário foi notificado para pagar (doc. 5), mas não quitou o débito.]
II. DO DIREITO
O pagamento pontual do aluguel e dos encargos é a principal obrigação do locatário (art. 23, I, da Lei nº 8.245/1991). A falta de pagamento autoriza o desfazimento da locação (art. 9º, III), e a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º).
Por se tratar de obrigação positiva e líquida, com vencimento certo, o inadimplemento constituiu o locatário em mora de pleno direito, na data de cada vencimento (art. 397 do Código Civil).
O art. 62, I, da Lei nº 8.245/1991 autoriza cumular o pedido de rescisão da locação com o de cobrança dos aluguéis e acessórios, com a citação do locatário para responder ao pedido de rescisão e do locatário e dos fiadores para responderem ao pedido de cobrança. O cálculo discriminado do débito acompanha esta inicial, como exige o mesmo dispositivo.
Os aluguéis e encargos que vencerem no curso do processo consideram-se incluídos no pedido e devem integrar a condenação enquanto o locatário não os pagar (art. 323 do CPC).
Sobre o débito incidem a multa moratória de [PERCENTUAL]% prevista na cláusula [NÚMERO] do contrato, juros de mora [de (TAXA) ao mês, conforme a cláusula (NÚMERO) / pela taxa legal do art. 406 do Código Civil] e correção monetária pelo [ÍNDICE DO CONTRATO / IPCA, na falta de índice convencionado (art. 389, parágrafo único, do Código Civil)].
III. DA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO [excluir se o contrato tiver garantia vigente]
O art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 manda conceder liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, na ação fundada exclusivamente na falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento, quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias do art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela.
É o caso dos autos: [o contrato não prevê garantia / a garantia foi extinta em (DATA) / o fiador se exonerou em (DATA)] (doc. 3). Para isso, o autor presta caução no valor equivalente a três meses de aluguel, R$ [VALOR = 3 X ALUGUEL], [em dinheiro, por depósito judicial / pela forma que o juízo admitir].
Requer, assim, a concessão da liminar, sem oitiva do réu, para que desocupe o imóvel em 15 (quinze) dias, constando do mandado que ele pode evitar a rescisão e afastar a liminar se, dentro desse prazo e independentemente de cálculo, depositar em juízo a totalidade dos valores devidos, na forma do art. 62, II (art. 59, § 3º).
IV. DA PURGAÇÃO DA MORA
Requer que conste do mandado de citação que o locatário e o fiador podem evitar a rescisão da locação pagando, no prazo de 15 (quinze) dias contado da citação, o débito atualizado, por depósito judicial e independentemente de cálculo, incluídos os aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação do depósito, as multas contratuais, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em [10% (dez por cento) / (PERCENTUAL PREVISTO NO CONTRATO)] sobre o montante devido (art. 62, II, da Lei nº 8.245/1991).
[Se for o caso: O locatário já se valeu da purgação da mora nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores à propositura desta ação, no processo nº (NÚMERO) (doc. 6), razão pela qual não se admite nova emenda da mora (art. 62, parágrafo único).]
V. DOS PEDIDOS
Ante o exposto, requer:
a) a concessão da liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, mediante a caução oferecida (art. 59, § 1º, IX) [excluir se não houver pedido];
b) a citação do locatário, para responder ao pedido de rescisão, e do locatário e dos fiadores, para responderem ao pedido de cobrança, [por carta com aviso de recebimento, conforme autoriza a cláusula (NÚMERO) do contrato (art. 58, IV, da Lei nº 8.245/1991) / pelos meios previstos no CPC], para, querendo, purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias contado da citação (art. 62, II) ou contestar no prazo legal (art. 335 do CPC);
c) a ciência do pedido aos sublocatários, se houver (art. 59, § 2º);
d) a procedência do pedido para declarar rescindida a locação e decretar o despejo, com a expedição de mandado para desocupação voluntária em 15 (quinze) dias (art. 63, § 1º, "b"), sob pena de desocupação forçada (art. 65);
e) a condenação do locatário [e dos fiadores, solidariamente,] ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos, no valor de R$ [VALOR], e dos que vencerem até a efetiva desocupação do imóvel (art. 323 do CPC), com multa, juros de mora e correção monetária na forma do item II;
f) a condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos dos arts. 82, § 2º, e 85 do CPC;
g) que as intimações sejam feitas exclusivamente em nome de [NOME DO ADVOGADO], OAB/[UF] nº [NÚMERO], sob pena de nulidade (art. 272, § 5º, do CPC).
VI. DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO
O autor [manifesta interesse / não tem interesse] na realização da audiência de conciliação ou de mediação (art. 319, VII, do CPC).
VII. DAS PROVAS
O autor pretende provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, especialmente pelos documentos anexos: contrato de locação, cálculo discriminado do débito, [notificação e comprovante de recebimento], [comprovante da extinção ou exoneração da garantia] e [comprovante da caução].
VIII. DO VALOR DA CAUSA
Dá-se à causa o valor de R$ [VALOR = 12 X ALUGUEL] ([VALOR POR EXTENSO]), correspondente a doze meses de aluguel (art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991).
Nestes termos, pede deferimento.
[CIDADE], [DATA].
[NOME DO ADVOGADO] OAB/[UF] nº [NÚMERO]
Como preencher cada parte do modelo
Não é preciso notificar antes
A Lei do Inquilinato não exige notificação prévia para a ação de despejo por falta de pagamento. O aluguel tem vencimento certo, e o simples atraso já coloca o inquilino em mora (art. 397 do Código Civil). Mesmo assim, uma notificação extrajudicial de cobrança pode resolver o caso sem processo e serve de prova da tentativa de acordo. Se houver, junte-a à inicial.
Foro, partes e valor da causa
A ação corre no foro do lugar do imóvel, salvo se o contrato elegeu outro (art. 58, II, da Lei nº 8.245/1991). O locatário é réu no pedido de despejo; os fiadores entram só no pedido de cobrança (art. 62, I). Se o fiador é casado e o cônjuge também assinou a fiança, inclua os dois. O valor da causa é de doze meses de aluguel (art. 58, III). Quando a cobrança é cumulada, há juízes que mandam somar o débito cobrado, com base na regra geral da cumulação de pedidos (art. 292, VI, do CPC). Confira o entendimento da vara antes de distribuir.
Despejo e cobrança na mesma ação
Cumular a cobrança com o despejo é opcional, mas costuma valer a pena: a sentença resolve as duas coisas e a execução dos valores pode começar antes da desocupação, se os dois pedidos forem acolhidos (art. 62, VI). A inicial precisa vir com o cálculo discriminado do débito (art. 62, I), mês a mês, separando aluguel, encargos, multa, juros e correção. Se o objetivo for só receber, o crédito de aluguel documentalmente comprovado é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC) e pode ser cobrado por execução, sem passar pela fase de conhecimento.
Liminar para desocupação
A liminar do art. 59, § 1º, IX, só cabe quando a ação se funda exclusivamente na falta de pagamento e o contrato está sem garantia: porque nunca teve, porque a garantia foi extinta ou porque o fiador pediu exoneração. Se houver fiança, caução, seguro fiança ou cessão de quotas vigente, apague o tópico III e o pedido "a". A liminar exige caução de três meses de aluguel e dá ao inquilino 15 dias para sair. Nesse mesmo prazo, ele pode evitar a rescisão depositando em juízo tudo o que deve (art. 59, § 3º).
Purgação da mora
O locatário e o fiador podem evitar o despejo pagando o débito atualizado em 15 dias contados da citação, por depósito judicial, com aluguéis vencidos até o depósito, multas, juros, custas e honorários de 10%, salvo outro percentual no contrato (art. 62, II). Se o locador alegar, justificando a diferença, que o depósito não é integral, o inquilino tem 10 dias para completar, contados da intimação; se não completar, a ação prossegue pela diferença (art. 62, III e IV). A purgação não é admitida se o inquilino já a usou nos 24 meses anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único). Por isso, se souber de purgação anterior, informe na inicial.
Depois da sentença
Julgado procedente o pedido, o mandado de despejo dá 15 dias para a desocupação voluntária quando o despejo se baseia no art. 9º, como na falta de pagamento (art. 63, § 1º, "b"). Os recursos contra a sentença têm efeito somente devolutivo (art. 58, V), e a caução de 6 a 12 aluguéis da execução provisória não se aplica às ações fundadas no art. 9º (art. 64). Se o inquilino abandonar o imóvel no curso da ação, o locador pode se imitir na posse (art. 66).
Aluguéis que vencem durante o processo
Se o inquilino purgar a mora, os aluguéis que forem vencendo até a sentença devem ser depositados em juízo nos respectivos vencimentos, e o locador pode levantar os valores incontroversos (art. 62, V). Na condenação, as parcelas que vencerem até a desocupação entram no pedido mesmo sem menção expressa (art. 323 do CPC), mas vale escrever isso no pedido para evitar dúvida.
Gere a ação de despejo do seu caso em vez de preencher o modelo
O trabalho na ação de despejo está no cálculo do débito, na escolha entre pedir ou não a liminar e na prova da situação da garantia. No JuspIA, você descreve o caso no chat e envia o contrato de locação e os comprovantes, e a IA redige a petição com a fundamentação da Lei do Inquilinato. O rascunho abre no editor para revisar e baixar em Word. Para a estrutura geral de qualquer inicial, veja o modelo de petição inicial, e para o mandato, o modelo de procuração ad judicia.
Perguntas frequentes
Precisa notificar o inquilino antes da ação de despejo por falta de pagamento?
Não. A Lei nº 8.245/1991 não exige notificação prévia para a ação de despejo por falta de pagamento, porque o atraso no vencimento já constitui o inquilino em mora (art. 397 do Código Civil). A notificação é opcional e pode ajudar a resolver o caso sem processo.
Quanto tempo o inquilino tem para sair depois do despejo?
Com a liminar do art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato, o prazo para desocupação é de 15 dias. Depois da sentença de procedência, o mandado de despejo fundado na falta de pagamento também dá 15 dias para a saída voluntária (art. 63, § 1º, "b"). Vencido o prazo, o despejo é feito, se necessário, com emprego de força (art. 65).
O inquilino pode pagar a dívida e continuar no imóvel?
Sim. O locatário ou o fiador pode evitar a rescisão depositando em juízo, em 15 dias contados da citação, o débito atualizado com multas, juros, custas e honorários (art. 62, II, da Lei nº 8.245/1991). Essa purgação da mora não é admitida se o inquilino já a usou nos 24 meses anteriores à propositura da ação.
Quando cabe liminar na ação de despejo por falta de pagamento?
A liminar cabe quando a ação se funda só na falta de pagamento e o contrato não tem nenhuma garantia vigente, seja porque nunca teve, seja porque a garantia foi extinta ou o fiador se exonerou (art. 59, § 1º, IX). O locador precisa prestar caução de três meses de aluguel.
Posso cobrar o fiador na mesma ação de despejo?
Sim. O art. 62, I, da Lei do Inquilinato permite cumular o despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos. O locatário responde ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores respondem ao pedido de cobrança. A inicial deve trazer o cálculo discriminado do débito.
Qual é o prazo de prescrição para cobrar aluguéis atrasados?
A pretensão de cobrar aluguéis de prédios urbanos ou rústicos prescreve em três anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil). Por isso, não deixe a dívida acumular: quanto mais tempo passa, maior o risco de perder os aluguéis mais antigos.
A ação de despejo por falta de pagamento pode ser proposta no Juizado Especial?
A Lei nº 9.099/1995 inclui no Juizado Especial Cível apenas a ação de despejo para uso próprio (art. 3º, III). Por isso, a ação de despejo por falta de pagamento é proposta na vara cível, pelo rito da Lei do Inquilinato.
Posso usar inteligência artificial para fazer a ação de despejo?
O advogado pode usar inteligência artificial para redigir a ação de despejo, desde que revise o texto, confira o cálculo e assuma a responsabilidade pelo que distribui. Ferramentas jurídicas como o JuspIA partem do contrato e dos comprovantes do caso e entregam a petição com os pedidos da Lei do Inquilinato, pronta para revisar e exportar em Word.