Súmula 543 do STJ: distrato de imóvel e devolução das parcelas

A Súmula 543 do STJ diz que, na resolução de promessa de compra e venda de imóvel sujeita ao CDC, as parcelas pagas pelo comprador devem ser devolvidas imediatamente: integralmente, se a culpa for exclusiva da construtora ou vendedora, ou parcialmente, se foi o comprador quem desistiu. A súmula impede que a devolução fique para depois do fim da obra ou seja feita em parcelas. Para contratos assinados a partir da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, os limites de retenção e os prazos de devolução passaram a estar na própria lei.

O que diz a Súmula 543

A Segunda Seção do STJ editou a súmula em 2015, consolidando o que já havia decidido em recurso repetitivo: é abusiva a cláusula que adia a devolução das parcelas para o término da obra ou que prevê a devolução em prestações. A súmula separa duas situações:

• Culpa exclusiva da construtora ou vendedora (atraso na entrega além da tolerância, vício grave, descumprimento do contrato): devolução integral e imediata, sem retenção.
• Desistência do comprador (perda de renda, mudança de planos, crédito negado): devolução parcial e imediata. A construtora pode reter uma parte para cobrir despesas com o negócio desfeito.

Quanto a construtora pode reter

Contratos anteriores à Lei 13.786/2018: a lei não previa percentual, e o STJ passou a admitir retenção, em regra, entre 10% e 25% do valor pago, conforme as despesas do caso. Cláusulas que previam perda de quase tudo o que foi pago são consideradas abusivas (art. 53 do CDC).

Contratos a partir da Lei 13.786/2018: a lei incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária). Na desistência do comprador, a pena convencional não pode passar de 25% da quantia paga, ou de 50% quando a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação. Além da pena, a construtora pode descontar a comissão de corretagem e, se o comprador chegou a ocupar o imóvel, valores pela fruição (0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato), impostos e condomínio do período.

A lei também fixou prazos de devolução, que nesses contratos substituem a ideia de restituição "imediata" da súmula:

• Com patrimônio de afetação: até 30 dias após o habite-se (art. 67-A, § 5º).
• Sem patrimônio de afetação: em parcela única, após 180 dias contados do desfazimento do contrato (art. 67-A, § 6º).
• Se a unidade for revendida antes, o valor é devido em até 30 dias da revenda (art. 67-A, § 7º).

A lei não se aplica a contratos antigos. Em 2019, ao julgar os Temas 970 e 971 de recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ decidiu que a Lei 13.786/2018 não alcança contratos assinados antes dela, para preservar o ato jurídico perfeito. Para esses contratos continuam valendo a Súmula 543 e os percentuais da jurisprudência. E, quando o comprador pede a resolução por iniciativa própria, em termos diferentes da cláusula penal do contrato, os juros de mora sobre a devolução correm a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002, REsp 1.740.911/DF).

Como usar a Súmula 543 na peça

Para o comprador (autor):

1. Junte o contrato, os comprovantes de pagamento e, se for o caso, a prova da culpa da construtora (atraso, notificações, vistoria).
2. Peça a resolução do contrato e a devolução imediata e em parcela única das quantias pagas, integral se a culpa for da construtora, com fundamento na Súmula 543 e nos arts. 51 e 53 do CDC.
3. Se a desistência foi do comprador, peça que a retenção fique dentro do limite legal ou do percentual admitido pelo STJ, e que a comissão de corretagem só seja descontada se tiver sido informada de forma clara no contrato.

O modelo de petição inicial traz a estrutura de fatos, fundamentos e pedidos.

Para a construtora (ré): demonstre que a desistência partiu do comprador, que a retenção prevista respeita o art. 67-A da Lei 4.591/1964 (para contratos a partir de 2018) e que as despesas descontadas estavam previstas no contrato. O modelo de contestação organiza preliminares e mérito.

Perguntas frequentes

O que diz a Súmula 543 do STJ?

A Súmula 543 do STJ diz que, na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, as parcelas pagas devem ser devolvidas imediatamente: integralmente, se a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor, ou parcialmente, se o comprador deu causa ao desfazimento. Foi aprovada pela Segunda Seção em 26 de agosto de 2015.

A construtora pode devolver o dinheiro só no fim da obra?

Para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, não: a Súmula 543 exige devolução imediata, e o STJ considera abusiva a cláusula que adia a restituição para o término da obra. Para contratos posteriores, a Lei do Distrato fixou prazos próprios: até 30 dias após o habite-se, se houver patrimônio de afetação, ou 180 dias após o desfazimento, se não houver.

Quanto a construtora pode reter no distrato?

Nos contratos a partir da Lei 13.786/2018, a pena não pode passar de 25% do valor pago, ou de 50% quando há patrimônio de afetação, além de descontos como a comissão de corretagem. Nos contratos anteriores, o STJ admite em regra retenção entre 10% e 25% do valor pago. Se a culpa foi da construtora, a devolução é integral.

Atraso na entrega do imóvel dá direito à devolução integral?

Sim, quando o atraso ultrapassa o prazo de tolerância previsto no contrato e caracteriza culpa exclusiva da construtora. Pela Súmula 543 do STJ, nesse caso a devolução das parcelas pagas é integral e imediata, sem retenção.